Financiamento imobiliário em atraso e risco de leilão: o que o STJ decidiu no Tema 1.288?

Atualizado em agosto de 2026

O atraso nas parcelas de um financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária pode produzir consequências muito mais sérias do que a simples cobrança de juros e encargos. Dependendo da fase em que se encontra o procedimento, o credor pode promover a consolidação da propriedade do imóvel e, posteriormente, levá-lo a leilão extrajudicial.

Uma dúvida recorrente de quem enfrenta essa situação é: até quando é possível regularizar as parcelas atrasadas e manter o contrato de financiamento?

Em fevereiro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) enfrentou essa questão no julgamento do Tema Repetitivo 1.288, estabelecendo entendimento que merece atenção de quem possui financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária.

A decisão é particularmente relevante porque o momento em que o devedor procura orientação pode fazer diferença na análise das alternativas juridicamente disponíveis.

O que é alienação fiduciária no financiamento imobiliário?

A alienação fiduciária é uma das garantias mais utilizadas nos contratos de financiamento imobiliário no Brasil. De forma simplificada, enquanto a dívida não é integralmente paga, o imóvel permanece vinculado ao credor como garantia do financiamento.

O comprador permanece na posse direta e utiliza normalmente o imóvel, mas existe uma propriedade fiduciária constituída em favor do credor. Após o pagamento integral da dívida, essa propriedade fiduciária é extinta e o imóvel é liberado da garantia. O problema surge quando ocorre inadimplência.

A Lei nº 9.514/1997 estabelece um procedimento específico que, observados os requisitos legais, pode culminar na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e na realização de leilões extrajudiciais do imóvel.

Atrasei as parcelas do financiamento. Posso perder o imóvel?

A inadimplência não significa que o imóvel seja imediatamente transferido ao credor. Existe um procedimento legal que deve ser observado.

Em linhas gerais, ocorrendo atraso, o devedor é constituído em mora e tem oportunidade de regularizar a situação dentro das condições e prazos previstos na legislação aplicável.

Se a mora não for purgada no momento juridicamente adequado, o procedimento pode avançar para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Posteriormente, podem ocorrer os atos destinados à alienação do imóvel.

Por isso, existe uma diferença importante entre:

• estar simplesmente com parcelas atrasadas;

• já ter recebido uma intimação para purgar a mora;

• ter transcorrido o prazo da intimação;

• já ter ocorrido a consolidação da propriedade; e

• o imóvel já estar em fase de leilão.

Essas situações não devem ser tratadas como se fossem juridicamente idênticas.

O que o STJ decidiu no Tema 1.288?

Em fevereiro de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou recursos submetidos ao rito dos repetitivos para definir os efeitos do pagamento da dívida em contratos garantidos por alienação fiduciária de imóvel.

A discussão envolvia especialmente a possibilidade de o devedor, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, pagar as parcelas vencidas e restabelecer o contrato. O STJ estabeleceu distinção em razão do regime legislativo aplicável.

Para situações submetidas ao regime posterior às alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário sem a purgação da mora, não se assegura ao devedor o restabelecimento do contrato simplesmente mediante o pagamento das parcelas vencidas.

Nessa situação, a legislação assegura ao antigo devedor fiduciante direito de preferência para adquirir o imóvel, observadas as condições estabelecidas pela Lei n. 9.514/1997.

Essa distinção é extremamente importante.

Em outras palavras, não se deve partir da premissa de que será sempre possível esperar o procedimento avançar para somente depois pagar as prestações atrasadas e recuperar normalmente o financiamento.

Por que o momento da análise jurídica é importante?

O Tema 1.288 evidencia que a fase em que se encontra o procedimento de alienação fiduciária pode ser juridicamente relevante.

Uma pessoa que possui algumas prestações em atraso pode estar em situação diferente daquela que já recebeu intimação formal.

Da mesma maneira, quem já teve a propriedade consolidada em favor do credor enfrenta cenário diferente daquele de quem ainda se encontra dentro do período destinado à regularização da mora. Por isso, ao analisar um caso concreto, é importante identificar, entre outros elementos:

• a data e as condições do contrato;

• a natureza da garantia;

• a situação atual das parcelas;

• as cobranças realizadas;

• as intimações recebidas;

• a forma como as comunicações foram realizadas;

• o registro da alienação fiduciária;

• eventual consolidação da propriedade;

• eventual designação de leilão; e

• a legislação aplicável ao contrato.

Não existe uma resposta única para todos os financiamentos imobiliários.

O banco pode levar o imóvel a leilão sem entrar com processo judicial?

Em determinadas situações, sim.

A Lei n. 9.514/1997 estabelece procedimento extrajudicial para a execução da garantia constituída por alienação fiduciária de imóvel.

A constitucionalidade desse sistema já foi analisada pelo Supremo Tribunal Federal. No Tema 982 da repercussão geral, o STF reconheceu a constitucionalidade do procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia.

Isso significa que não é juridicamente correto afirmar, de forma genérica, que um imóvel financiado somente poderia ser levado a leilão depois de uma ação judicial.

Contudo, a existência de procedimento extrajudicial não elimina a necessidade de observância das exigências legais.

As circunstâncias concretas devem ser examinadas para verificar se os atos praticados no procedimento respeitaram a legislação aplicável.

Recebi uma intimação. O que devo observar?

A intimação relacionada à mora não deve ser ignorada.

É importante identificar exatamente qual documento foi recebido, quem o encaminhou, quando ocorreu o recebimento e em qual fase o procedimento se encontra.

Também é recomendável preservar documentos, comprovantes de pagamento, correspondências, mensagens, notificações, contrato de financiamento e eventuais comunicações do credor ou do cartório.

O STJ também vem examinando as formas pelas quais essas comunicações podem ocorrer.

Por isso, não é seguro partir da premissa de que determinada notificação é automaticamente inválida apenas porque ocorreu por determinado meio.

A validade deve ser examinada de acordo com as circunstâncias concretas e com a legislação e jurisprudência aplicáveis.

Entrar com ação revisional impede o leilão do imóvel?

Esse ponto exige especial cuidado.

A existência de questionamentos sobre juros, encargos, saldo devedor ou outras cláusulas contratuais não significa, por si só, que o procedimento de alienação fiduciária será automaticamente interrompido.

Da mesma maneira, o simples ajuizamento de uma ação revisional não deve ser apresentado como garantia de suspensão de consolidação da propriedade ou de leilão.

Uma análise jurídica adequada precisa separar duas questões.

A primeira é saber se existem cláusulas, cobranças ou aspectos do financiamento que juridicamente comportam discussão.

A segunda é identificar em qual estágio se encontra o procedimento decorrente da inadimplência e quais medidas são juridicamente possíveis naquele momento.

Essa distinção evita expectativas equivocadas.

Juros altos significam automaticamente juros abusivos?

Não!!

O simples fato de uma taxa de juros parecer elevada não permite concluir automaticamente que existe abusividade contratual.

A jurisprudência do STJ exige análise das circunstâncias concretas da contratação.

Por isso, promessas como “redução garantida da parcela”, “juros acima da média sempre são abusivos” ou “todo financiamento pode ser revisado” não representam adequadamente a complexidade jurídica desse tipo de controvérsia.

Uma revisão contratual responsável exige análise do instrumento firmado, das condições financeiras contratadas, dos encargos efetivamente cobrados e das circunstâncias específicas do negócio.

Ainda é possível discutir judicialmente um financiamento imobiliário?

A possibilidade de discussão depende da questão jurídica envolvida.

Em 2026, por exemplo, o STJ analisou no REsp 2.195.065/MG uma ação revisional de contrato de financiamento imobiliário que discutia cláusulas contratuais, excessos e restituição de valores.

Entre os pontos examinados estavam os prazos prescricionais aplicáveis às diferentes pretensões formuladas.

O precedente é importante porque demonstra que “revisar o financiamento” não constitui uma única tese jurídica.

Podem existir questões diferentes dentro do mesmo contrato, e cada pretensão precisa ser juridicamente identificada e analisada.

O contrato e o registro da alienação fiduciária também importam?

Sim!!

A própria constituição da propriedade fiduciária está relacionada ao registro do contrato no competente Registro de Imóveis. O STJ já analisou situações em que a ausência desse registro teve consequências relevantes para a utilização do procedimento extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997.

Por essa razão, a análise de um financiamento imobiliário não deve se limitar ao valor das prestações.

O contrato, o registro imobiliário e os atos praticados posteriormente também podem ser relevantes para compreender a situação jurídica existente.

O que fazer quando o financiamento está atrasado?

O primeiro cuidado é descobrir exatamente em qual etapa o caso se encontra.

Não é recomendável tratar como equivalentes uma parcela recentemente vencida, uma intimação para regularização da mora, uma consolidação já registrada e um leilão já designado.

Também é importante reunir a documentação relacionada ao financiamento, especialmente:

• contrato e eventuais aditivos;

• matrícula atualizada do imóvel;

• comprovantes de pagamento;

• demonstrativos da dívida;

• boletos e planilhas recebidas;

• notificações e intimações;

• comunicações do banco ou instituição credora; e

• documentos relacionados a eventual leilão.

A partir dessas informações é possível avaliar o caso concreto à luz da legislação e da jurisprudência aplicáveis.

Tema 1.288 do STJ: qual é a principal conclusão para quem possui imóvel financiado?

A principal lição prática do julgamento é simples: o momento em que o financiamento se encontra importa.

Nos contratos submetidos ao regime jurídico posterior à Lei n. 13.465/2017, deixar o procedimento avançar até a consolidação da propriedade pode produzir consequências relevantes sobre as possibilidades posteriormente disponíveis ao devedor.

Por isso, quem enfrenta inadimplência, recebeu intimação ou tomou conhecimento de possível consolidação ou leilão deve compreender primeiro qual é a situação jurídica concreta do imóvel.

O Tema 1.288 não significa que todo leilão possa ser impedido, tampouco que todo contrato de financiamento possa ser revisado.

Significa que contrato, mora, registro, consolidação e leilão são etapas juridicamente relevantes e precisam ser analisadas de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Orientação jurídica em financiamento imobiliário e alienação fiduciária!

Questões envolvendo financiamento imobiliário podem reunir Direito Contratual, Direito Imobiliário, registros públicos e procedimentos de alienação fiduciária.

Quando já existe inadimplência ou risco de consolidação e leilão, a identificação da fase do procedimento é especialmente importante.

O escritório atua na análise jurídica de questões relacionadas a financiamento imobiliário, revisão contratual, alienação fiduciária e procedimentos envolvendo imóveis, considerando as particularidades de cada situação.

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Fontes oficiais e referências jurídicas

Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.288. Segunda Seção. Julgamento sobre os efeitos da quitação da dívida em imóvel com alienação fiduciária após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Divulgação oficial do STJ em 19 de fevereiro de 2026.

Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.195.065/MG. Julgamento envolvendo ação revisional de contrato de financiamento imobiliário e questões prescricionais. Publicação em 7 de abril de 2026.

Supremo Tribunal Federal — Tema 982 da Repercussão Geral. Constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.

Lei n. 9.514/1997. Disciplina, entre outros temas, o Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de coisa imóvel.

Lei n. 13.465/2017. Promoveu alterações relevantes no regime jurídico da alienação fiduciária de imóveis.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada situação.